Clases de juicio en materia de arrendamientos

Existen dos clases de procesos o juicios en materia de arrendamientos urbanos o rústicos, el jucio ordinario y el juicio verbal.

Queremos despejar algunas dudas que nos han planteado sobre las clases de juicio en materia de arrendamientos urbanos, resaltando que es MUY IMPORTANTE saber el tipo de procedimiento que hemos de interponer para que la demanda prospere, pues es su defecto si nos equivocamos al elegir el tipo de procedimiento nos encontraremos con la desagradable sorpresa de que el Juzgado declarára la INADECUACION DEL PROCEDIMIENTO, es decir que no hemos elegido el adecuado.

Para conocer el tipo de juicio en materia de arrendamientos urbanos o rústicos que es el adecuado, debemos de partir de la distinción que la Ley de Enjuiciamiento Civil hace en esta cuestión:

Existen dos clases de procesos declarativos, salvo que la Ley diga otra cosa, que son:

a) El juicio ORDINARIO.

b) El juicio VERBAl.

La distinción entre uno y otro viene dada según la cuantía del procedimiento. El juicio ORDINARIO será el adecuado cuando la cuantía del proceso supere los 6.000 euros o el interés económico sea imposible de calcular. Cuando la cuantía es inferior a 6.000 euros, el proceso se ventila por las normas del juicioVERBAL.

Aunque esta es la norma general, la Ley de Enjuiciamiento Civil, establece que cuando la cuestión litigiosa se refiera a unas cuestiones determinadas, CON INDEPENDENCIA DE LA CUANTÍA del procedimiento (no se tiene en cuenta), se van a tramitar obligatoriamente por una de estas dos clases de procedimiento, por el juicio ORDINARIO o por el juicio VERBAL.

¿En materia de arrendamientos se obliga a tramitar por uno de estos dos tipos de juicio?

La Ley de enjuiciamiento civil, en su artículo 249, establece que:

Se decidirán por el juicio ORDINARIO, cualquiera que sea su cuantía:

” 6. Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia.”

Y el artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento civil dispone:

Se decidirán en juicio VERBAL, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:

1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.

RESUMIENDO, las dos clases de juicio en materia de arrendamientos urbanos, son:

A) JUICIO VERBAL. Se verán por las normas de este tipo de juicio ( OBLIGATORIAMENTE) las demandas que:

• Reclamen cantidades por impago de la renta.

• Reclamen cantidades debidas por otros conceptos derivados del arrendamiento (cantidades asimiladas como la luz, agua, comunidad de propietarios, IBI, etc.)

• Reclamen la recuperación de la posesión de la finca entregada en arrendamiento por incumplimiento del pago de la renta o cantidades asimiladas  (juicio de desahucio por falta de pago).

• Reclamen la recuperación de la posesión de la finca entregada en arrendamiento por terminación del plazo convenido o legal (juicio de desahucio por finalización del contrato).

B) JUICIO ORDINARIO. Se verán por las normas de este tipo de juicio (OBLIGATORIAMENTE) las demandas que:

• Cuando versen sobre cualquier otra cuestión en materia de arrendamientos urbanos o rústicos que no venga dispuesta en al apartado anterior (JUICIO VERBAL).

• Tambien se verán por las normas del juicio ordinario, aunque se trate de un desahucio por falta de pago, cuando se trate de cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones “complejas” derivadas, no de las alegaciones del demandado, sino del contenido del contrato.