El propietario responde de las obras efectuadas por el arrendatario

Aunque el propietario responde de las obras efectuadas por el arrendatario, es conveniente que la acción se dirija contra ambos para proceder a la ejecución.

A veces las Comunidades de propietarios se encuentran frente al dilema de a quién tienen que demandar cuando, por ejemplo, en uno de los locales del edificio se están llevando a cabo por el arrendatario del local obras inconsentidas, preguntándose si el propietario responde de las obras efectuadas por el arrendatario o es el inquilino quien sólo debe responder frente a la comunidad por dichas obras.

El propietario del piso o local arrendado seguramente alegará si es demandado que él no ha sido quien ha realizado las obras materialmente, derivando la responsabilidad hacia el inquilino. Pues bien esta materia viene siendo resuelta casi de manera únánime por los Tribunales en el sentido de considerar que el propietario responde de las obras efectuadas por el arrendatario.

Los argumentos a favor de considerar la responsabilidad del propietario que figuran en las sentencias tiene que ver con la aplicación de los artículos 7 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Estos preceptos exigen a los propietarios un respeto a las instalaciones generales, prohibiendo las obras y alteraciones de los elementos comunes por lo que, en cuanto al problema de la legitimación pasiva cuando las obras se llevan a cabo por un arrendatario, y de la determinación de la posición y responsabilidad del copropietario arrendador, debe considerarse que, con carácter general, este último,  debe ser reputado “causante jurídico” del acto perturbador producido por su inquilino, pues frente a la Comunidad el responsable es el propietario, a quien legalmente se le imponen las obligaciones antedichas de respeto de los elementos comunes

En su consencuencia, el propietario asumirá las consecuencias de los actos realizados por las personas que él introduzca en su vivienda o local (ocupantes, familiares o no, arrendatarios). La sentencia de la AP  Madrid de 5-02-99 en este sentido declara respecto del propietario: “…es de considerar que el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal le hace responsable ante la Comunidad, de las obras efectuadas con infracción de Ley, por las personas que ocupan el inmueble, aun cuando el propietario no haya sido autor material ni moral de ellas”.

¿Hay que demandar al propietario y al arrendatario conjuntamente o sólo al primero de ellos?

La sentencia de la AP Cantabria (Sección 1ª) de 21 enero 2003, establece respecto de la obligación de demandar al propietario y al arrendatario a la vez  por obras inconsentidas que “se trata de las que tienen por objeto la realización de obras no consentidas, como la instalación en fachada del extractor -al margen de sus posibles molestias o insalubridad, aspectos ya considerados antes-, la instalación de tuberías de gas en fachada y la unión interior del local en planta baja con el local en semisótano mediante la rotura del forjado; respecto de todas ellas se pretende una declaración y una condena. Pues bien, el contenido de estas acciones no precisa en modo alguno la llamada al pleito del arrendatario, pues ni la Ley lo exige ni hay una relación tan directa que lo haga necesario; pues como es sabido por ser constante doctrina legal, no es necesario el litisconsorcio por la mera producción posible de efectos reflejos o indirectos sobre terceros, (SS.TT.SS. 17 de marzo de 1993, 3 de noviembre de 1994 ), que es lo que podría ocurrir este caso en virtud de la relación contractual entre el propietario, único que ha de responder frente a la Comunidad de Propietarios, y su arrendatario”.

Ahora bien, mi opinión al respecto es que es conveniente, aún en el supuesto de que la Comunidad, por lo ya explicado, pueda dirigirse solo contra el propietario, que la acción se dirija contra ambos, es decirfrente al arrendatario por ser el autor material de las obras “inconsentidas” y frente al propietario como respondable por su relación con la Comunidad.  La sentencia de la AP Cádiz de 29 febrero de 2000, sobre esta cuestión resuleve que:  “Esta responsabilidad por hechos ajenos, determina que, si el autor material de las obras es el arrendatario, también se hallará legitimado pasivamente el arrendador que, frente a la Comunidad será el obligado a efectuar la reposición, pudiendo constituir su falta de llamada al proceso una imposibilidad de ejecutar la sentencia obtenida sólo frente al arrendatario, si éste deja de ocupar el piso o local y la efectividad de la resolución judicial exige el acceso al mismo para situar elementos en su estado anterior, a lo que podría negarse el comunero arrendador aduciendo no haber sido oído ni condenado en el proceso, con el subsiguiente efecto de no tener que soportar su actividad ejecutiva”.