Subasta de la vivienda arrendada

Qué ocurre y como afecta al contrato de arrendamiento el procedimiento contra el arrendador que finaliza mediante la subasta de la vivienda arrendada.

Hoy vamos a tratar la repercusión sobre los derechos del inquilino cuando se produce la subasta de la vivienda arrendada. Nos referimos mediante el siguiente ejemplo a una situación que por desgracia se da con cierta frecuencia:    El dueño de una vivienda que la tiene alquilada a otro señor, no paga la hipoteca al Banco (o se la embargan por deudas que tenía ) y sale a subasta en el Juzgado, adjudicándosela otra tercera persona.

La pregunta que nos hacemos, es la siguiente:

¿ La subasta de la vivienda arrendada extingue el contrato de arrendamiento ?

Hay que decir que con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos llevada a cabo en junio de 2013, todos aquellos contratos que se hayan formalizado con posterioridad al 6 de junio de ese año  “quedarán extinguidos” cuando el arrendador pierda los derechos del inmueble como consencuencia de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial, careciendo el inquilino del derecho a permanecer en la vivienda por el tiempo que le reste del contrato.

El artículo 13.1 LAU establece que : “Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.”

¿Existe alguna excepción a la resolución del arrendamiento por subasta de la vivienda arrendada?

El párrafo segundo del  citado artículo 13.1 LAU, establece que si el contrato de arrendamiento se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la constitución de la hipoteca o del nacimiento del derecho del acreedor que de pie a la subasta de la vivienda arrendada, el inquilino tendrá derecho a permanecer en el alquiler hasta que termine la duración pactada en el contrato.

” Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este casocontinuará el arrendamiento por la duración pactada.”

Por tanto, si el contrato de arrendamiento se haya inscrito en el Registro de la Propiedad previamente a la constitución de la hipoteca (lo que resulta muy improbable)  o antes por ejemplo de la anotación del embargo por el que después le va a enajenar la vivienda mediante subasta, el arrendatario podrá permanecer en la vivienda alquilada hasta que termine el tiempo convenido.

Contratos celebrados con anterioridad al 6 de junio de 2013:

Con anterioridad a la reforma de Junio de 2013, los arrendamientos de vivienda que habían sido sucritos por el dueño o arrendador de la vivienda,  permanecían un período mínimo de CINCO AÑOS con independencia de que el contrato se hubiese formalizado después de la escritura de hipoteca o con posterioridad a la anotación de embargo.

El artículo 13.1 antes de la reforma (que todavía se aplica a los contratos que se hayan formalizado con anterioridad al 6 de junio de 2013) está redactado en los siguientes términos:

” Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, laenajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.”

CONCLUSION: Con la modificación de la Ley de arrendamientos urbanos, el arrendamiento se extingue con la subasta de la vivienda arrendada salvo si el contrato de alquiler se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la anotación preventiva de embargo o a la hipoteca.