Qué debe hacer al firmar un contrato de alquiler

Recomendaciones sobre qué debe hacer al firmar un contrato de alquiler de vivienda.

En la actualidad el mercado inmobiliario desde una perspectiva de compra de viviendas está, como sabemos todos estancado, aumentando al contrario los arrendamientos de vivienda.

Así, una de las cuestiones que más se pueden plantear en el despacho de un abogado en los últimos tiempos son las relacionadas con confección de contratos de alquiler, o por la contra, cuestiones en materia de desahucios o incumplimientos del contrato.

Siempre hemos de partir de la premisa que aunque los contratos de alquiler son parecidos entre sí, cada uno de ellos refleja, o debería de hacerlo, las particularidades de ese caso concreto, para que las cautelas sean lo mayor posible.

Por ello, en  Mundojuridico  y con la idea de que los problemas es mejor evitarlos que tener que solucionarlos, hemos considerado de interés algunas recomendaciones sobre  qué debe hacer al firmar un contrato de alquiler, y que con posterioridad pueden evitar controversias, perjuicios a una de las partes o acabar en los Tribunales con los consiguientes gastos y molestias.

¿Qué debe de hacer al firmar un contrato de alquiler?

1.- Si la gestión del alquiler se va a hacer a través de una inmobiliaria preguntar quién, (arrendador, arrendatario, o ambos en la proporción correspondiente) se tiene que hacer cargo  del pago de los honorarios y a cuánto van a ascender los mismos.

Lo más frecuente es que sea el dueño del piso quien corra con los gastos, pero algunas agencias cobran también al inquilino.

2.- Por problemas judiciales cada vez más comunes, nos podemos encontrar con que la persona que nos alquila la vivienda no sea el dueño sino un familiar, o haya  varios copropietarios, o incluso sea  unarrendatario y lo que pretende es proceder a un subarriendo. En cualquier caso, lo habitual, y lo que ocurre en casi todos los casos, es que el dueño de la vivienda sea quien la pone en alquiler.

Para evitar problemas, podemos comprobar de una manera sencilla y por el módico precio de tres o cuatro euros quien es el propietario de la vivienda únicamente solicitando una nota simple de la vivienda en el Registro de la Propiedad, y si coincide con la persona que quiere alquilarla.

3.-Se debe revisar la casa cuidadosamente, y no solo de manera superficial. Comprobar sistema eléctrico, tuberías, posibles humedades, si hay un buen aislamiento con los cerramientos entre otros. En  estos casos seguramente sea el arrendador el obligado a reparar o reponer pero las molestias para elinquilino, además de los gastos de manera indirecta que les pueda ocasionar, puedan ser muy gravosos. Por ejemplo, imagine que las ventanas son antiguas, será el inquilino el que tenga que pagar más para mantener la casa caldeada, o si surgen humedades, aunque sea el arrendador quien deba arreglarlas, será el arrendatario el que sufra los trastornos. Otro ejemplo, es cuando no se pueda tener un número aceptable de aparatos eléctricos encendidos. Es decir, no interesa firmar un contrato del alquiler respecto una vivienda que nos produzca gastos indirectos, además del correspondiente malestar que finalmente pueda llevarnos a querer resolver el contrato antes de tiempo dando lugar a que el inquilino nos reclame por ello.

4.-Igualmente debemos hacer inventario, dejando constancia de lo que hay en la vivienda y en qué condiciones se encuentra, así el inquilino evita que después se le culpe de haber estropeado un aparato que ya no se encontraba en estado óptimo o a la inversa el arrendador se encuentra protegido ante destrozos o sustracción de objetos o mobiliario.

5.- Es muy importante dejar especificado de manera muy clara las cantidades y los conceptos por los que se debe pagar, no dejando nada en el aire por entender que se sobreentiende, así como el lugar y momento de pago.

En el momento actual en el que nos encontramos es muy habitual que los propietarios prefieran recibir un precio algo más bajo que mantener la vivienda vacía, siempre que se garanticen que el inquilino va a pagar y no se vayan a encontrar con sorpresas desagradables. En este aspecto, tenemos que tener claro para poder negociar que pagos corresponde a dueños y cuáles a inquilinos, para poder en base a ello decidir si nos interesa ceder en algo en aras de firmar el contrato.

En principio y si no se acuerda y establece lo contrario, le corresponderían al dueño del piso, el pago del IBI, el impuesto de basuras, cuotas de  la comunidad de vecinos, tanto ordinarias como extraordinarias, seguro de la vivienda, reparaciones por desperfectos que devenga del normal uso de la vivienda y sus enseres.

Otras cuestiones a negociar (es normal que el propietario de un piso quiera asegurarse el pago de las cuotas del alquiler), es la de acordar un aval bancario o de otra índole. Aquí debemos de intentar que la cantidad solicitada sea razonable, ya que en atención a las circunstancias actuales de crisis cada vez más se piden cantidades muy altas para el aval, además de que se quede dicha cantidad inmovilizada durante el tiempo que dura el contrato.

Es importante que diferenciemos entre el aval, ya sea bancario o de otro tipo y el concepto de fianza.

La LAU, en su artículo 36,  faculta para pactar, además de la fianza en metálico obligatoria (UN MES DE RENTA si es vivienda, o DOS MESES si es local de negocio), cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias.

Como consecuencia de ello, la garantía que se viene utilizando en mayor medida a partir de la entrada en vigor da la LAU ha sido el aval bancario.

6.- Es obligatorio que el arrendador entregue al inquilino un copia del certificado energético de la vivienda.

7.-Para finalizar, recomendamos hacer un contrato por escrito, ya que aunque la Ley da la posibilidad de celebrar el contrato por escrito o de palabra y ambos tienen validez, siempre conviene para demostrar lo pactado esta modalidad.

Igualmente es importante firmar todas las hojas del contrato y antes de ello leerlo con detenimiento para que no queden fuera aspectos importantes pactados.

En los contratos no hay que dejar nada al azar y todo debe estar plasmado , comprobando mediante la lectura del mismo que se entiende todo lo recogido de manera clara, no dando lugar a interpretaciones engañosas o erróneas.